집 있으면 기초연금 받을까? 공시가격별 2026 계산표 (대도시·중소도시·농어촌)

이 글의 기준: 2026년 10월 7일 기준이며, 공제액·환산율은 기초연금 누리집의 2026년 '소득인정액 산정방식'을 따랐습니다. 2027년 기초연금 개편은 정부안 단계로, 국회에서 법이 바뀌어야 확정됩니다.

집이 있어도 기초연금을 받을 수 있습니다. 다른 소득과 재산이 없는 혼자 사시는 분이 대도시에 살면 주택 공시가격 약 7억 7,100만 원까지는 전액(월 349,700원), 8억 7,600만 원까지는 일부를 받습니다. 기준은 시세가 아니라 공시가격이고, 지역마다 빼 주는 금액이 달라서 같은 집이라도 사는 곳에 따라 결과가 달라집니다.

아래에서 집이 기초연금 계산에 어떻게 들어가는지 공식을 보고, 공시가격별·지역별로 받을 금액을 표로 계산해 보겠습니다.

집은 이렇게 '월 소득'으로 바뀝니다

기초연금은 소득과 재산을 합친 소득인정액으로 대상을 정합니다. 집은 아래 공식에 따라 한 달 소득처럼 바뀌어 소득인정액에 더해집니다.

재산의 월 소득환산액

= {(일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만 원) − 부채} × 연 4% ÷ 12개월

쉽게 말해 지역별 공제액을 뺀 집값을 300으로 나눈 금액이 매달 소득으로 잡힙니다. (4% ÷ 12 = 1/300)

기초연금 간편 계산기 (2026년 기준)

금액은 만 원 단위로 넣어 주세요. 예: 4억 원 → 40000 (쉼표는 넣어도 됩니다)

계산기 준비 중… 이 문구가 계속 보이면 스크립트가 실행되지 않은 것입니다.

가구 형태 혼자 사심 (단독가구) 부부 두 분 다 받음 부부 중 한 분만 받음

사는 곳 대도시 (특별시·광역시의 구, 특례시) 중소도시 (도의 시, 세종) 농어촌 (도의 군)

일반재산 (집 공시가격·토지·전월세 보증금)

금융재산 (예금·적금·주식 합계)

부채 (대출 잔액, 받은 임대보증금)

월 근로소득 (부부면 한 분 금액)

배우자 월 근로소득

월 기타소득 (국민연금·월세 수입 등, 부부 합계)

 

*** 참고용 계산입니다. 국민연금 연계감액, 고급자동차(4,000만 원 이상)·회원권, 증여재산, 무료임차소득은 반영하지 않았습니다. 정확한 결과는 복지로 모의계산과 신청으로 확인하세요.

지역별 기본재산액 (2026년)

구분	해당 지역	공제액
대도시	특별시·광역시의 구(도농복합군 포함), 특례시	1억 3,500만 원
중소도시	도의 시, 세종특별자치시	8,500만 원
농어촌	도의 군	7,250만 원

눈여겨볼 곳은 특례시입니다. 경기도의 시라도 수원·고양·용인처럼 특례시라면 중소도시가 아니라 대도시 공제(1억 3,500만 원)를 받습니다. 부모님 주소지가 특례시인지 헷갈리면 주민센터에 확인해 보세요.

집값은 시세가 아니라 공시가격

주택은 실거래가가 아니라 공시가격(시가표준액)으로 계산합니다. 보통 공시가격은 시세보다 낮아서, 시세로 계산하면 "못 받는다"고 잘못 판단하기 쉽습니다. 공시가격은 재산세 고지서나 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

공시가격별 기초연금 계산표 (2026년)

아래 표는 집 한 채 외에 다른 소득과 재산이 전혀 없다고 가정한 계산입니다. 소득인정액이 단독 212만 300원 이하면 전액, 그보다 많으면 선정기준액(247만 원)과의 차이만큼 받고, 최저 34,970원은 보장됩니다.

① 혼자 사시는 경우, 대도시

주택 공시가격	소득인정액 (월)	기초연금 (월)
3억 원	55만 원	349,700원 (전액)
5억 원	약 121만 7천 원	349,700원 (전액)
7억 원	약 188만 3천 원	349,700원 (전액)
8억 원	약 221만 7천 원	약 25만 3천 원
8억 5,000만 원	약 238만 3천 원	약 8만 7천 원
8억 7,600만 원	247만 원	34,970원 (최저)
9억 원	255만 원	대상 아님

8억 7,600만 원이라는 상한은 서울 동대문구청이 안내하는 2026년 기준(일반재산만 있는 단독가구)과도 일치합니다.

② 같은 집, 사는 곳만 다를 때 (공시가격 7억 5,000만 원, 단독)

지역	소득인정액 (월)	기초연금 (월)
대도시	205만 원	349,700원 (전액)
중소도시	약 221만 7천 원	약 25만 3천 원
농어촌	약 225만 8천 원	약 21만 2천 원

같은 공시가격이면 공제가 큰 대도시가 가장 유리합니다. 다른 소득·재산이 없을 때 지역별로 받을 수 있는 공시가격 상한은 아래와 같습니다.

지역	단독 전액 받는 상한	단독 대상 상한
대도시	약 7억 7,100만 원	8억 7,600만 원
중소도시	약 7억 2,100만 원	8억 2,600만 원
농어촌	약 7억 860만 원	8억 1,350만 원

③ 부부가 함께 받는 경우, 대도시

부부는 두 분 재산을 합쳐 선정기준액 395만 2천 원과 비교합니다. 기본재산액은 부부라도 한 번만 공제됩니다.

주택 공시가격	소득인정액 (월)	부부 합계 기초연금 (월)
10억 원	약 288만 3천 원	559,520원 (전액)
12억 원	355만 원	402,000원
13억 원	약 388만 3천 원	69,940원 (부부 최저)
13억 2,060만 원 초과	395만 2천 원 초과	대상 아님

부부가 둘 다 받으면 최저 금액은 기준연금액의 20%인 69,940원입니다. 13억 원 집은 계산상 6만 8천 원대가 나오지만 최저 금액이 적용됩니다.

실제 상황에 가까운 사례 3가지

집만 있는 경우는 드물죠. 국민연금, 예금, 대출이 함께 있을 때 계산해 보겠습니다. 국민연금은 연계감액이 없는 월 50만 원으로 가정했습니다.

사례	계산	결과 (월)
서울 단독 아파트 4억 + 국민연금 50만 + 예금 3,000만	재산 (2억 6,500만 + 1,000만) ÷ 300 = 약 91만 7천 + 국민연금 50만 = 약 141만 7천	349,700원 (전액)
경기 ○○시 부부 (중소도시) 아파트 6억 + 남편 국민연금 50만 + 예금 5,000만	재산 (5억 1,500만 + 3,000만) ÷ 300 = 약 181만 7천 + 국민연금 50만 = 약 231만 7천	559,520원 (부부 전액)
부산 단독 아파트 8억 + 주택담보대출 1억	(8억 − 1억 3,500만 − 1억) ÷ 300 = 약 188만 3천	349,700원 (전액) 대출이 없으면 약 25만 3천 원

세 번째 사례처럼 부채는 재산에서 빠집니다. 대출 잔액이 있다면 모의계산할 때 꼭 넣으세요. 국민연금이 월 524,550원을 넘으면 연계감액이 먼저 적용될 수 있는데, 이 계산은 국민연금 받으면 기초연금 감액될까? 글에 정리해 두었습니다.

위 표는 공식에 숫자를 넣은 예시입니다. 실제로는 신청 후 공적 자료로 재산을 조사하므로, 최종 금액은 모의계산과 신청 결과를 기준으로 보세요.

집 때문에 계산이 달라지는 3가지 경우

1. 집을 자녀에게 증여했거나 팔았을 때

2011년 7월 1일 이후 증여하거나 처분한 재산은 '기타(증여)재산'으로 소득인정액에 포함됩니다. 증여했다고 바로 재산에서 사라지지 않는다는 뜻입니다. 다만 시가표준액에서 일부를 빼고 계산하고, 부채 상환이나 본인·배우자의 의료비, 장례비, 혼례비 등으로 쓴 돈은 소명하면 차감됩니다. 집을 팔았다면 그 돈을 어디에 썼는지 영수증이나 내역을 챙겨 두세요.

2. 자녀 명의 집에 사실 때

부모님 주민등록 주소지의 집이 자녀 명의이고 시가표준액이 6억 원 이상이면, 공짜로 사는 대가를 '무료임차소득'으로 보고 소득에 더합니다. 시가표준액의 연 0.78%를 월로 나눈 금액입니다.

자녀 집 시가표준액	소득으로 보는 금액 (월)
6억 원 미만	없음
6억 원	39만 원
8억 원	52만 원
10억 원	65만 원
15억 원	97만 5천 원

자녀 집 6억 원 미만이거나, 자녀와 함께 살더라도 집이 부모님 주소지가 아니라면 해당하지 않습니다. 자녀 본인의 소득과 재산은 기초연금 계산에 들어가지 않습니다.

3. 전세나 월세로 사실 때

집이 없어도 전세·월세 보증금은 일반재산에 들어갑니다. 반대로 집을 세놓고 받은 보증금은 부채로 빠지고, 받는 월세는 임대소득으로 더해집니다. 임대차 계약서를 준비해 두면 모의계산과 신청이 정확해집니다.

2027년 정부안이면 집 있는 분은?

2027년 4월 시행을 목표로 한 정부안은 소득 하위 30% 이하에 월 38만 원, 30~45%에 35만 9천 원, 45~70%에 약 35만 원을 주는 구조입니다. 국회 통과 전이라 확정이 아닙니다.

보도에 나온 하위 30% 경계(올해 기준 소득인정액 월 약 51만 원)를 공식에 넣어 보면, 다른 소득·재산이 없는 대도시 단독가구는 공시가격 약 2억 8,800만 원 이하일 때 이 구간에 해당합니다. 보도 기준 숫자를 대입한 참고용 계산이며, 실제 경계는 법 개정과 2027년 선정기준액 발표 뒤에 정해집니다.

부모님 집 기준으로 확인할 것

자녀가 대신 챙길 체크리스트

☐ 부모님 집 공시가격 (재산세 고지서)

☐ 주소지가 대도시·특례시인지, 도의 시인지, 군인지

☐ 주택담보대출 잔액, 세입자 보증금

☐ 2011년 7월 이후 자녀에게 넘기거나 판 재산이 있는지

☐ 부모님이 자녀 명의 집에 사시는지, 그 집 시가표준액은 얼마인지

이 다섯 가지를 확인한 뒤 복지로 모의계산에 넣으면 거의 정확한 결과를 볼 수 있습니다. 모의계산 화면을 따라 하는 방법은 모의계산 따라하기 글에 단계별로 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집이 있으면 기초연금을 못 받나요?

아닙니다. 지역별 기본재산액을 빼고 남은 금액만 소득으로 환산합니다. 다른 소득·재산이 없는 단독가구는 대도시 기준 공시가격 8억 7,600만 원까지 대상이 될 수 있습니다.

Q. 아파트 시세가 10억 원인데 받을 수 있나요?

시세가 아니라 공시가격으로 봅니다. 공시가격이 시세보다 낮다면 받을 가능성이 있으니, 재산세 고지서의 공시가격으로 다시 계산해 보세요.

Q. 집을 자녀에게 증여하면 기초연금을 받을 수 있나요?

증여해도 바로 재산에서 빠지지 않습니다. 2011년 7월 이후 증여한 재산은 일부를 빼고 소득인정액에 계속 포함됩니다. 기초연금을 받으려고 증여를 고민한다면 증여세와 함께 따져 봐야 하니 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.

Q. 주택담보대출이 있으면 유리한가요?

대출 같은 부채는 재산에서 빠지므로 소득인정액이 낮아집니다. 위 부산 사례처럼 대출 1억 원이 있으면 일부 감액에서 전액 수급으로 바뀔 수 있습니다.

Q. 부부가 집을 공동명의로 갖고 있으면 두 번 공제되나요?

아닙니다. 부부는 한 가구로 보고 재산을 합쳐 계산하므로 기본재산액도 한 번만 공제됩니다.

공식 확인처

• 기초연금 누리집 (소득인정액 산정방식)
• 동대문구청 2026년 기초연금 소득·재산 기준액
• 복지로 기초연금 모의계산
• 부동산 공시가격 알리미
• 국민연금공단 고객센터 1355, 보건복지상담센터 129

계산표의 금액은 공식 공제액과 환산율을 대입한 계산값이며, 천 원 단위로 반올림했습니다. 2027년 정부안 내용은 SBS Biz 보도를 참고했습니다.